コストダウンできる大規模修繕のポイントとは?

こんにちは(*^^)v

アパート・マンションの大規模修繕専門店リノベ・バンクです!

 

まだまだ寒い日が続きますが、もうすぐ3月になりますね(^^♪

花粉症の方にはつらい時期だと思いますが、春はすぐそこ!

個人的には楽しみです♪

 

 

さて、今日は「大規模修繕のコストダウンができるポイント」についてお話したいと思います。

 

大規模修繕のコストを下げるポイントの一つとして、まずは、「物件に対してどのくらいの費用をかけるのが妥当なのか」相場を知るということが挙げられます!

複数の業者を比較することが重要です。その中で、しっかりと工事項目を比較することが必要となります。

 

施工会社が作成した見積もりを比較する時は、業者によって見積の記載方法違うので、注意して比較検討することが必要です!

1社ずつ工事内容を比較するだけでなく、すべての業者の費用を工事内容ごとに横並びの表にまとめて比較すると良いでしょう。

横並びにすることで、工事項目ごとに価格を比較しやすくなり、一社だけ飛びぬけて工事費高騰が起きていれば、すぐに見抜くことができます◎

 

さらにこんな効果があります!


相見積をすることで、見積もり金額の妥当性を見極めるだけでなく、手抜き工事の防止にも役立ちます。

他社が相場価格で提示しているのに対し、1社だけ安い価格で提示していた時は、

なぜ費用が他社の相場価格に比べて安いのか、打ち合わせの時に、金額の理由をしっかり確認しておきましょう。

 

そして、何が重要な工事なのか、緊急性が高い工事なのかをしっかりと質問することが大切です。

それが明確に答えられない業者は、とりあえず大規模修繕工事をさせようとしている可能性があります。

 

相見積を取り、大規模修繕のコストを削減しましょう!

 

 

以下もぜひ参考にしてください(^^) ↓↓↓

 

大規模修繕のコストダウンをさせるためには、ただ単に見積を取るだけではなく、見積の取り方を工夫する必要があります。

 

それは、工事を【緊急度】と【重要度】で分類をしてもらい、どの工事が今すぐに行う必要があるのかを考え、

コストダウンさせるためには緊急度の高い工事から順番に行うことが必要です!

 

また、3種類の見積を作ってもらい、予算の範囲内で行えるのかを検討します。

 

①緊急度の高い工事を行うパターンの見積
②緊急度は高くないが将来的には必要な重要度が高い工事の見積
③⾧持ちさせるために行う工事の見積

 

この3つのパターンで見積を作ってもらうことが必要です。

専門的な知識がないとこの分類はできないため、業者選びもこのような提案がしてもらえるかも判断の基準にして良いかと思います!

 

 

優先順位をつけて大規模修繕を行うための考え方

こんにちは(^^)♪

アパート・マンションの大規模修繕専門店リノベ・バンクです!

 

築12~15年を経過すると、お持ちのアパート・マンションの劣化が気になり始めてくるかと思います。

さらに築30年以上ともなれば、修繕をしなければならないところが増えてきます。

修繕の必要性はわかっていても、限りある資金の中で、「どこから手を付けたら良いか?」悩まれるオーナー様も多いのではないでしょうか?

 

そこで、今回は優先順位をつけて大規模修繕を行うための考え方』についてお伝えします!

 

まずはこちらの表をご覧ください!

 

 

外壁塗装や防水工事など様々な補修・工事がありますが、これらをあわせて「大規模修繕」と呼んでいます。

たくさんある工事部位がある大規模修繕の中でも、リノベ・バンクでは、こちらの【緊急度×重要度】の表に沿って工事の順番を考えています!

 

表は、縦軸に『緊急度』、横軸に『重要度』になっています。

右上部分にあたる黄色の部分は『緊急度が高くて、重要度も高い』であり、こちらに該当するところが最も先に対応が必要な工事となります。

 

一方、赤色の部分『緊急度が低く、重要度が高い』に該当する工事については、しっかりと診断をして適正な時期を見極める必要がある工事となります。

 

こういった考えの基で行わない大規模修繕は、費用だけ高額になり適正な賃貸経営が難しくなってしまいます。

 

リノベ・バンクでは、オーナー様とこの表を基に必要な工事を必要な時期にすることをご提案しております。

 

 

また、先ほどの表を基に考えることで、それぞれのオーナー様が抱えているお悩みに対してもメンテナンスの道筋が見えてきます◎

 

CASE①

入居率低下にお困りのオーナー様は、たくさんいらっしゃるかと思います。

「家賃を下げて、無理やり空室を埋めるしかないのかなあ」、とお困りではないでしょうか。

もちろん、その方法でも入居者を増やすことはできます。

しかし、入居者の層が変わってしまったり、オーナー収入が減ってしまったり、いろいろと課題も残ります。

入居率を上げる方法は家賃を下げるだけではありません。

 

入居率が低い物件の場合、入居率を上げ、利回りを上げていくために、人の目に触れる箇所=エントランスや住宅動線のデザインを見直すことが緊急性が高く、重要度が高い工事になるケースが多いです。

 

家賃を下げる以外に、大規模修繕をして物件価値を高め入居率を上げることも方法の1つなのです!

 

CASE②

逆に、入居率が高い物件の場合、「できるだけ支出を少なくしたい・長い間物件価値を継続したい」という悩みをお持ちかと思います。

その場合、物件価値を維持するため、緊急性が高くかつ重要度の高い劣化箇所を見極めることが必要です。

 

プロが建物をしっかりと見て、悩みに対して緊急度が高いのか、重要度が高いのかを「見える化」していき、無駄な修繕費用がかからないようしていくことが重要です。

 

 

物件の状態とオーナー様の悩みを掛け合わせ、それを基に物件調査を行い、重要度×緊急度の高い修繕箇所を見極める必要があります。

どんな工事をすれば、最小コストで最大の成果、つまり入居率や物件の利回りを良くできるのか、物件の入り口・外壁・入居者通路などをトータルで見ていく必要があります。

 

 

「大規模修繕はしなければならないけど、どこから手を付けたら良いか?」と悩まれるオーナー様は、ぜひ一度リノベ・バンクにご相談ください(^^)/

ショールームでお待ちしております!

 

マンション・アパートの建物劣化診断

みなさん こんにちは(*^^)v

アパート・マンションの大規模修繕専門店リノベ・バンクです!

 

今日から2月ですね!

2月と言えば…節分にバレンタインとわくわくするイベントが待っています♪

 

今年の恵方巻の方角は『北北西やや北』とのこと!

 

 

・・・

 

 

とってもわかりにくですね(笑)

とにかく美味しく食べて、今年も健康に過ごしましょう!(^^)/

 

 

 

さて本日は、「アパートやマンションの建物劣化をチェックするためのポイントについて」ご紹介します!

 

大規模修繕は適切なタイミングで行うことが重要です。

改修工事のタイミングが遅れてしまうと、劣化が進行しているため余計な費用がかかったり、本来の状態まで戻すことが困難になったりします。

 

劣化状況をしっかりと把握し、劣化が進行しすぎる前に修繕工事を行うことで、より建物を長持ちさせることが出来るのです!

 

 

主な劣化症状とその対策方法についてご紹介しますね☆

 

【外壁チョーキング】

塗膜の初期劣化状態で素地の保護機能が失われつつあります。

チョーキングは3~5年程度で発生しますが、チョーキングが起きたことによって、すぐに壁が倒壊するわけではありません。

 

 

【外壁クラック(ひび割れ)】

クラックの幅が0.2~1.0mmの場合は、Uカットシール材充填工法という記載があります。

下地にカッターを入れ、シール材を注入するのですが、一般的に0.3㎜以上のひび割れにUカットシール材充填工法を採用します。

 

【外壁カビ・コケ】

塗膜の劣化により 外壁の含水率が高まると、カビやコケなどの微生物が発生してしまいます。

日本の温暖多湿な気候・風土は、カビやコケの繁殖を助長します。

外壁含水率の上昇が原因起こります。

 

【シーリングのやせ】

シーリングの肉やせや劣化は紫外線でシリコン成分が変質し縮む事が原因です。

これらは塗膜や躯体の保護効果を低下させます。

補修を行わないと雨漏りの原因になります。

 

【屋上防水の劣化】

紫外線・雨・風・寒暖差など環境変化の繰り返しにより防水層が劣化し、割れや剥がれが生じます。

これらは雨漏りの大きな原因に繋がります。

 

【付帯部分の劣化】

付帯部は部位により素材が異なるため劣化症状も様々です。

雨樋やパラペットなど付帯部の劣化は雨漏りの原因となり、美観性を損ねることになります。

手摺の錆など、経年により劣化・破損が心配されますので、注意が必要です。

 

 

今回は、オーナー様がパッと見て判断できる項目をいくつか挙げさせて頂きました。

 

大規模修繕は、必要なタイミングで必要最低限のメンテナンスを行っていくことで無駄なコストをかけずに賃貸物件を維持することがポイントです★

 

リノベ・バンクでは、建物診断を無料で行っており、劣化状況を報告書にまとめて報告させていただきます!

ぜひお気軽にお申し付けください(^^)/

 

 

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ついに!

ショールームにリノベ・バンクの看板が設置されました!!

 

 

オレンジの看板が目印です◎

 

ショールームにご来店いただき、ご相談いただくことも可能です!

お近くにお越しの際は、お立ち寄りください~(^^♪