大規模修繕の「最適なタイミング」とは？
アパートやマンションを所有するオーナー様にとって、建物の長期的な価値維持と入居率の安定は重要な課題です。その鍵を握るのが「大規模修繕」ですが、「いつやるべきか？」というタイミングの見極めに悩む方も多いのではないでしょうか。
1. 一般的な周期は「12年〜15年」が目安
国土交通省のガイドラインや、多くの物件での実績から、大規模修繕は築12年〜15年周期で行われるのが一般的とされています。
この周期は、建物の主要部分の耐用年数に基づいています。例えば、外壁の塗膜や屋上の防水層は、この頃から劣化が顕著になり、建物の保護機能が低下し始めます。
- 築12～15年頃：外壁塗装、屋上・バルコニー防水、シーリング材の打ち替えなど
- 築20年以降：給排水管の更新、エレベーター設備の交換など、より大掛かりな修繕が加わる
この目安を知っておくことで、修繕計画や資金準備のスタートラインが見えてきます。
2.「築年数」だけにとらわれない、劣化のサイン
但し、あくまで12年～15年という期間は目安です。建物の劣化スピードは、立地環境(海沿い、交通量の多い道路沿いなど)や日常のメンテナンス状況によって大きく異なります。
以下の「劣化のサイン」が見られたら、築年数に関わらず、大規模修繕の検討を始めるべき時期です。
- 外壁のひび割れ(クラック)：放置すると雨水が侵入し、建物の躯体を傷めます。
- 塗装の剥がれや色褪せ：美観を損なうだけでなく、外壁の保護機能が失われている証拠です。
- シーリング材の亀裂・剥離：外壁の継ぎ目からの雨水侵入リスクが高まります。
- 屋上・バルコニーの防水層の膨らみやひび割れ：雨漏りの原因となり、入居者様のクレームに繋がりかねません。
- 鉄部のサビ：階段や手摺の腐食は、安全性を脅かします。
3.タイミングを逃すリスクと、早めの診断の重要性
「まだ大丈夫だろう」と修繕を先延ばしにすると、初期の小さな劣化が内部まで進行し、かえって修繕費用が高額になるリスクがあります。さらに、建物の美観や機能が低下すれば、入居者様の満足度が下がり、空室率の上昇にもつながりかねません。
建物の健康状態を正確に把握するためには、専門家による「建物診断」を定期的に行うことが最も重要です。診断によって、建物の寿命を延ばし、資産価値を最大化するための最適な修繕時期と内容が明確になります。
大切な資産であるアパート・マンションの価値を守るため、まずは一度、弊社にご相談ください。弊社はオーナー様の長期的な運営をサポートするパートナーとして、最適な大規模修繕のプランをご提案いたします。
