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マンションは災害に強い？オーナーが知っておきたい建物の特徴

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地震や大雨などの自然災害について考えるとき、「マンションは災害に強い」と聞くことがあります。

実際、マンションには、災害時に強みとなる建物の特徴があります。ただ、構造や建築された時期、立地はさまざま。災害の種類によっても、注目したいポイントは異なります。

オーナーの立場で考えたいのは、「マンションだから強い」と捉えることではなく、所有する建物がどのような特徴を持っているかということ。

今回は、マンションが災害に強いといわれる理由から、地震や水害との関係、所有物件を見るときのポイントまでご紹介します。

マンションが「災害に強い」といわれる理由

 

マンションの強みを考えるうえで、まず目を向けたいのが建物のつくりです。

国土交通政策研究所では、マンションが持つ防災上の特徴のひとつとして「堅牢な躯体」を挙げています。躯体とは、柱や梁、床、壁など、建物を支える骨組みとなる部分のこと。マンションでは鉄筋コンクリート造などが多く、こうした建物の構造は、災害への強さに関わる要素のひとつです。

「災害に強い」という言葉だけで判断せず、その背景にある建物の特徴まで見ていくことが、所有するマンションを知る手がかりになります。

災害によって注目したい建物の特徴

マンションが持つさまざまな特徴は、災害の種類に応じて強みとして活かされます。

 

地震では「耐震性」を見る

 

地震に対しては、建物が揺れにどのように耐えられるかが重要です。

そこで確認したいのが、構造や建築された時期、耐震基準といった建物そのものの情報です。鉄筋コンクリート造というだけで判断せず、複数の情報から耐震性を捉えることがポイントです。

建築時期は、どの耐震基準のもとで建てられたのかを知る手がかりのひとつ。耐震診断を行っている場合は、その結果も建物の耐震性を把握する材料になります。

 

水害では「高さ」と「立地」を見る

 

大雨や洪水などの水害では、建物の高さと立地が重要な手がかりになります。

想定される浸水の深さより高い場所に安全な空間を確保できれば、マンションの高さを活かせるケースがあります。

あわせて確認したいのが、自治体のハザードマップ。建物の階数と、その地域で想定される浸水の深さを照らし合わせることで、所有するマンションが水害に対してどのような特徴を持つのか、より具体的に捉えられます。

所有するマンションの特徴を整理する

ここまで見てきた「耐震性」「高さ」「立地」は、どれも所有するマンションについて確認できる情報です。

建築された時期や構造、階数などの基本情報とあわせて、耐震診断の記録や、ハザードマップから分かる地域の災害リスクも確認してみましょう。

そうすることで、「築○年のマンション」という見方だけでは分からない、その物件ならではの特徴が見えてきます。

どの災害に対して、どんな特徴が強みになり得るのか。反対に、どこに注意しておきたいのか。こうした情報を整理しておくことは、今後の建物管理を考える際の判断材料にもつながります。

関連記事▶︎「築年数だけでは見えない建物の価値｜物件を見る3つの視点」

災害への強さも、建物を知るひとつの視点

築年数や劣化の状態だけでなく、構造や耐震性、高さ、立地も建物を知るための材料です。

災害への強さも、その建物が持つ特徴のひとつ。築年数とは違う角度から建物を見ることで、所有するマンションへの理解がさらに深まります。

そして、こうした建物の特徴は、オーナーが物件を知るためだけの情報ではありません。

住まいを探す人のなかにも、建物の構造や耐震性、地域の災害リスクなどを確認する人がいます。所有するマンションが持つ災害への強さは、入居者から見るとどのような意味を持つのでしょうか。

次回は視点を「入居者」に移し、災害への強さと住まい選びの関係から、物件の魅力として活かす考え方をご紹介します。

 

参考資料
・国土交通政策研究所「マンションと地域の連携・共助による地域防災力の強化」

 

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築年数を重ねたマンションならではの良さ｜新築との違いから考える

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新築のマンションには、新しい設備や現在の暮らしに合った機能など、新築ならではの良さがあります。

一方、築年数を重ねたマンションでは、外壁や防水、設備などの劣化が進み、修繕が必要な場所も増えていきます。

では、長く使われてきた建物を「古くなった」という一面だけで捉えてよいのでしょうか。

「新築の物件にはなくて、長く使われてきた物件にあるもの」とは何か。今回は、築年数を重ねた建物について、少し違う角度から考えてみます。

 

①｜既存のマンションを長く使うという選択肢

 

築年数を重ねたマンションが増えるなか、既存の建物をこれからどう使っていくかは、社会全体でも課題となっています。

国土交通省では、高経年マンションの増加を背景に「マンションストック長寿命化等モデル事業」を実施しています。長寿命化につながる改修や建替えなど、マンションの再生に向けた先導的な取り組みを支援する事業です。

マンションの今後は、建物の状態や費用、所有者の意向などによって変わります。必要な改修を行いながら長く使う場合もあれば、建替えを検討する場合もあります。

既存の建物をどう維持し、これからも活用していくか。高経年マンションを所有するオーナーにとって、現実的に考えていきたいテーマのひとつです。

②｜同じ築年数でも、「これまで」は違う

たとえば、同じ築30年のマンションが2棟あったとしても、その30年間の使われ方や管理の状況まで同じとは限りません。

外壁や防水の修繕、鉄部の塗装、設備の交換など、これまでどこに手を入れてきたのか。どのような入居者に利用され、どのように管理されてきたのか。建物によって、その経緯はそれぞれ異なります。

長く使われる中で、建物や敷地になじんできたものもあるでしょう。年月をかけて育った植栽や、周辺の街並みとの関係など、新築時とは違った姿になっている部分もあります。

築年数から分かるのは、建物が完成してから経過した年数です。その間にどのように使われ、手を入れられてきたのかという「履歴」は、一棟ごとに違います。

 

③｜長く所有してきたからこそ分かること

その履歴をよく知っているのが、建物を長く所有してきたオーナーです。

自分で購入して賃貸経営を続けてきた方もいれば、家族から物件を引き継いだ方もいるでしょう。修繕や設備交換など、その時々で判断を重ねてきた経験も物件によってさまざまです。

リノベーション協議会では、工務店を営んでいた父親が建てた築45年の建物を、子世代のオーナーが受け継ぎ、賃貸として活用した事例を紹介しています。

この事例では、父親が手をかけた造作や既存の家具などを活かしながら、店舗として必要な水回りや空調を中心に改修しています。

もちろん、すべての物件にこうした特別な背景があるわけではありません。それでも長く所有してきた物件には、「ここは以前に修繕した」「この部分は昔から変わっていない」といった、そのオーナーだから把握していることがあります。

それは単なる思い出ではなく、その建物がこれまでどう使われてきたのかを知るための情報でもあります。

 

④｜「古い」だけでは測れないもの

築年数は、建物の状態や維持管理を考えるための重要な情報です。古くなった部分には必要な手を入れ、今後の運営について現実的に考えていく必要があります。

一方で、長く使われてきた建物には、新築時にはなかった履歴があります。これまでの管理や修繕、使われ方はもちろん、長い年月の中で残ってきたものも一棟ごとに異なります。
新築には、新築ならではの良さがあります。

そして築年数を重ねた建物を見るときには、新しさと比べるだけではなく、「この建物には何が残り、どんな経緯をたどってきたのか」という見方もできます。

「古い」という言葉だけでは分からない、その物件ならではの部分にも目を向けてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

あわせて読みたい
マンションの良さを活かす｜残す・直す・高める3つの考え方

 

参考資料

・国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」

・リノベーション協議会「ありのままで、愛され貸（たい）」

 

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マンションの良さを活かす｜残す・直す・高める3つの考え方

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築年数を重ねたマンションを、これからも長く使っていくためには、どのように手を入れていけばよいのでしょうか。

前回のコラムでは、築年数だけでは見えない建物の価値についてご紹介しました。自分の物件をあらためて見てみると、築年数という数字だけでは分からない、その建物ならではの良さや特徴に気づくことができます。

では、そうした良さを、これからの建物運営にどう活かしていけばよいのでしょうか。
今回は、「今あるものを活かしながら、これからの建物に必要な手を入れていく考え方」をご紹介します。

 

 

①｜今あるものを、どう活かす？

 

 

築年数が進んでくると、外壁や防水、設備など、少しずつ手を入れたい場所が増えてきます。建物を長く使っていくためには、こうした劣化への対応が欠かせません。
ただ、マンションに手を入れる目的は、古くなった部分を新しくすることだけではありません。

国土交通省の「マンション管理・再生ポータルサイト」では、マンションの性能や機能を維持・回復するための「修繕」と、現在の居住水準や社会的なニーズに合わせて性能・機能を向上させる「改修」が紹介されています。

築年数を重ねた建物だからこそ、「今あるものを活かしながら、その建物に必要な手を加えていく」という考え方ができます。

 

 

②｜「残す・直す・高める」で考える

 

では、自分のマンションではどこに、どのような手を入れていくのか。ここでは分かりやすく、「残す・直す・高める」という3つに分けて考えてみます。

 

残す

 

マンションに手を入れるときは、建物全体を同じように変えていくのではなく、今あるものの中から、これからも活かしていく部分を考えます。

今の状態で十分に使える部分や、その建物らしさにつながっている部分は、活かしながら次につなげていくことができます。

「何を変えるかだけでなく、何を残すか。」その両方を考えることで、改修する範囲や費用についても整理しやすくなります。

 

直す

 

外壁のひび割れや防水層の劣化、鉄部のサビ、設備の不具合など、年月とともに傷んだ部分には状態に応じた修繕が必要です。

国土交通省では「修繕」を、劣化した建物や設備の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させるものとして整理しています。

必要な性能や機能を維持・回復させる。これが「直す」という考え方です。

 

高める

 

建物がつくられた当時と現在では、住まいに求められる性能や設備も変わっています。

国土交通省では、性能や機能を現在のマンションに求められる水準へ向上させることを「改修」としています。省エネ性能やバリアフリー、防犯性、通信環境などを、今後の使われ方に合わせて見直すことがその例です。

「これからの暮らしに合わせて建物を更新していく。」これが「高める」にあたります。

 

 

③｜何を残し、どこに手を入れる？

 

 

「残す・直す・高める」のどこに重点を置くかは、マンションによって異なります。

判断するときに考えたいのは、現在の建物の状態やこれまでの修繕履歴、今後どのくらい使っていきたいのかという建物運営の方向性です。賃貸マンションであれば、入居者ニーズや周辺の賃貸市場、費用とのバランスも関わってきます。

神戸市でも、マンションを安全で快適に使い続け、資産価値を保つために、建物の現状を把握したうえで計画的なメンテナンスを行い、将来を見据えて再生手法を検討することの重要性を示しています。

「築年数が進んだから変える」のではなく、このマンションをこれからどう運営していきたいのか。

その方向性を考えることで、残す部分、直す部分、高める部分を判断する一つの手がかりになります。

 

 

④｜今ある良さを、これからにつなぐ

 

築年数を重ねた建物に手を入れるとき、新しくすることだけに目を向けると、その建物がこれまで持っていた良さまで失ってしまうかもしれません。

だからこそ、今あるものを活かしながら、必要なところには手を入れる。「これまで積み重ねてきたものと、これから必要なものをつないでいくこと」が、建物を長く活かしていく「再生」につながります。

築年数だけを基準に建物のこれからを決めるのではなく、「今ある良さをどう活かし、これから何を加えていくのか。」

長く所有してきたマンションだからこそ、そんな視点から今後の建物運営を考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

あわせて読みたい

修繕・リフォーム・リノベーションの違いとは？アパート・マンションの工事を目的別に解説

 

参考資料

・国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト｜マンション再生」
・神戸市「マンション管理適正化支援の補助事業」

 

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築年数だけでは見えない建物の価値｜物件を見る3つの視点

 

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所有するマンションやアパートの築年数が進んでくると、
「この建物をあと何年使えるだろう」
「これからどこまで手をかけるべきだろう」
そんなことを考える機会が増えてくるのではないでしょうか。

建物は年月とともに変化し、建物や設備には少しずつ劣化が生じます。そのため、築年数は建物の状態やこれからを考えるうえで、大切な情報のひとつです。

一方で、建物を「古くなった」という視点だけで見てしまうと、すでにその建物が持っている良さを見落としてしまうことがあります。
今回は少し視点を変えて、「築年数を重ねた建物の”価値”」について考えてみます。

 

 

①｜時間の経過で生まれる価値

 

 

国土交通省では、歴史的建造物の保存・活用について、建築物は経年によって耐久性や機能性が低下する一方、時間の経過とともに歴史的価値が高まったり、市民の愛着が深まったりするなど、多様な価値が顕在化してくると紹介しています。

もちろん、ここで取り上げられているのは歴史的・文化的な価値を持つ建築物です。一般的なマンションやアパートに、そのまま当てはめられる話ではありません。

ただ、ここから見えてくるのは、「建物にとって時間の経過は”古くなる”という一方向の変化だけではない」という考え方です。

年月を重ねることで失われるものがある一方、その時間があったからこそ残っているもの、生まれているものもあります。

 

②｜古い建物に残っているもの

 

 

では、普段私たちが目にするマンションやアパートでは、どんなものが考えられるでしょうか。

たとえば、建てられた時代ならではの間取りや素材。ゆったりとした敷地や住棟の配置。長い年月をかけて育った植栽や、周辺の街並みとのなじみ。日当たりや風通しなど、建物がもともと備えている住環境の良さも、そのひとつかもしれません。

 

京都・観月橋団地の例

 

こうした「今あるもの」に目を向けた事例のひとつが、京都市伏見区にあるUR都市機構の「観月橋団地」です。1962年に入居が始まった観月橋団地では、長い年月を経た団地を活かしながらリノベーションが行われています。

広い敷地や豊かな緑、南向きの明るい住戸など、もともと団地が持っていた住環境を活かしていることも特徴です。
長い年月をかけて育った樹木や、ゆとりを持って配置された建物などは、新しくつくり直すだけでは簡単に得られないものです。

 

「今ある建物や環境に目を向けることで、その建物ならではの魅力が見えてくる。」

観月橋団地は、そんな見方ができる事例のひとつです。

③｜自分の物件を見る3つの視点

 

 

築年数が進んできた物件を所有しているなら、一度いつもとは違う角度から建物を見てみてはいかがでしょうか。
ポイントは、次の3つです。

1. 建物そのものを見る

 

間取りや素材、建物のつくりなどに、今も活かせそうな特徴はないでしょうか。
新しい建物と比べるだけではなく、「この建物だからこそ持っているもの」という視点で見てみます。

 

2.建物のまわりを見る

 

日当たりや風通し、敷地のゆとり、育ってきた緑、周辺環境との関係なども建物を形づくる要素です。
建物の中だけではなく、敷地全体や周辺まで視野を広げてみると、これまで気づかなかった良さが見えてくるかもしれません。

 

3.これまでの使われ方を見る

 

同じ築年数の建物でも、これまでどのように使われ、管理され、手を入れられてきたかはそれぞれ異なります。
建物が歩んできた時間も、これからを考えるための大切な情報です。

 

④｜築年数だけで建物を見ない

 

築年数は、建物を見るための大切な指標です。

その数字とあわせて、
「この建物には、今どんなものが残っているだろう」
と考えてみることも、これからの建物運営を考えるひとつのきっかけになります。

築年数という数字だけでは見えない、その建物ならではの特徴に目を向けてみる。
それが、これからの建物について考える最初の一歩になるかもしれません。

次回は、今ある建物をこれからどう活かしていくか、「建物再生」の考え方についてご紹介します。

 

 

あわせて読みたい

防災の日に考える｜災害から賃貸物件を守るためにオーナーが確認したい5つのこと

 

参考資料

・国土交通省「歴史的建造物の保存・活用事例」
・UR都市機構「KANGETSUKYO DANCHI（観月橋団地）」

 

 

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工事中の追加修繕｜費用が増える理由と確認ポイント

 

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アパートやマンションの修繕工事では、着工後に当初の見積もりにはなかった補修が必要になったり、予定していた補修数量が増えたりするケースがあります。

 

「見積もりを取って契約したのに、なぜ費用が変わるのだろう？」と疑問に思うオーナーもいらっしゃるのではないでしょうか。

 

追加費用が発生する理由には、工事を進めて初めて分かる建物の状態や、見積もり・契約時の数量の決め方が関係しています。今回は、外壁修繕を例に、その仕組みと追加修繕の提案を受けた際の確認ポイントを解説します。

 

 

工事中に追加修繕が必要になる理由

 

 

建物の劣化調査は、工事前に目視や打診などを行い、修繕が必要な箇所や範囲を把握するためのものです。しかし、調査できる範囲には限りがあり、すべての劣化を事前に正確に把握できるとは限りません。

 

例えば外壁修繕では、足場を設置した後に外壁全体を詳しく調査し、ひび割れや浮きなどの補修箇所を特定します。浮きとは、モルタルやタイルなどが下地から離れ、密着していない状態を指します。

 

こうした劣化は、目視だけでは判断しにくい場合があります。打診調査では、専用の道具で外壁をたたき、音の違いなどから浮きの有無を調べます。調査結果をもとに補修箇所を図面へ記録し、実際に必要な補修範囲を把握していきます。

 

その結果、当初の想定より補修箇所が多くなることもあります。また、防水工事などでは、既存の材料を撤去してから下地の状態が分かり、補修方法の変更が必要になるケースもあります。

 

追加費用はどのように決まる？

 

 

追加費用を理解するうえで知っておきたいのが、「実数精算」という仕組みです。

 

 

概算数量と実数精算

 

外壁の下地補修では、見積もり時点で正確な補修数量を確定できないため、概算数量を設定することがあります。工事中の詳しい調査で実際の数量が分かった後、その差を精算する方法が実数精算です。

 

例えば、ひび割れ補修を100mと見込んでいたところ、調査後に120m必要だと分かった場合、差の20m分について契約で定めた単価などに基づき費用を精算します。反対に、実際の数量が見込みより少なければ、減額となる場合もあります。

 

つまり、実数精算は追加費用を発生させるための仕組みではなく、実際の施工数量に合わせて金額を確定する方法です。ただし、すべての工事が実数精算になるわけではなく、精算の対象や方法は契約内容によって異なります。

 

修繕費全体がどのような要素で決まるのかについては、コラム「修繕費はどう決まるのか」でも解説しています。工事内容や建物の状態によって費用が変わる仕組みを知りたい方は、あわせてご覧ください。

 

 

当初の契約にない工事を追加する場合

 

一方、当初の見積もりに含まれていない工事が新たに必要になった場合は、補修数量の増減とは別に、工事内容や費用を検討します。

 

例えば、予定していた補修方法では対応できない劣化が見つかり、別の工法が必要になった場合などです。どこまでが当初の契約範囲で、どこからが追加工事に当たるのかを整理すると、費用が変わる理由を把握しやすくなります。

 

追加修繕の提案を受けたら確認したい3つのこと

 

 

追加修繕の提案を受けた際は、金額だけでなく、工事内容とその根拠を合わせて確認しましょう。

 

 

1．どこに、どのような劣化があるのか

 

まずは、劣化が見つかった場所と状態を把握します。写真や補修箇所を示した図面があれば、当初の想定と実際の状態を比較しやすくなります。

 

「外壁の補修が増えた」という説明だけでなく、どの部分に、どの程度のひび割れや浮きがあるのかを具体的に確認します。

 

 

2．どのような修繕が必要なのか

 

次に、提案されている補修方法と、その方法が必要な理由を確認します。

 

同じ外壁の劣化でも、状態によって適した補修方法は異なります。今回の工事で対応する必要があるのか、ほかの方法が考えられるのかなど、建物の状態に応じた説明を受けることが判断材料になります。

 

3．追加費用や工期への影響は？

 

費用については、追加される工事項目・数量・単価・金額を確認します。実数精算の場合は、当初の見積数量と実際の数量を比較し、契約で定められた精算方法に沿っているかを見ておきたいところです。

 

また、追加修繕によって工期が延びる場合は、工程や入居者の生活への影響も確認します。足場の設置期間や共用部の使用制限などに変更が生じる場合は、必要な案内についても考慮します。

 

これらの情報をもとに、劣化の状態や修繕の必要性、費用、工期を踏まえて、今回の工事でどのように対応するかを検討します。安全性や建物の機能に関わる劣化については、対応時期による影響についても確認しておくことが大切です。

 

今回の工事でどこまで対応するかを考える際には、コラム「まとめて直す？分けて直す？」も参考になります。複数の修繕を一度に行う場合と、分けて進める場合の考え方を紹介しています。

 

まとめ

 

 

工事中の追加修繕には、詳しい調査によって補修数量が変わる場合や、当初の契約にない工事が新たに必要になる場合があります。

 

追加費用の提案を受けたら、劣化の状態、必要な修繕内容、費用や工期への影響を具体的に把握し、契約内容と照らし合わせながら対応を検討しましょう。

 

 

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頻繁に現場へ立ち会うのが難しいのですが…

現地のお写真を含めた詳細な報告書を作成してお送りいたしますので、何度も足を運んでいただく必要はございません。ご安心ください。

大規模修繕（外壁塗装など）と一緒に頼むメリットはありますか？

窓口がひとつで済むためやり取りがスムーズになるだけでなく、共用部の工事と室内工事のスケジュール調整が容易になり、全体の施工管理コストを抑えることができます。

給湯器1台の交換や、小規模なクロス張替えだけでも頼めますか？

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遮熱塗料を塗ると、本当に部屋の暑さが変わりますか？

屋根表面の温度上昇を抑える効果が高いため、特に最上階のお部屋のエアコン効きが良くなり、入居者様からも喜ばれるケースが多いです。

屋根塗装だけで頼むことはできますか？

はい、可能です。

ただ、足場を組む必要があるため、外壁塗装も10年前後行われていない場合は同時にご検討いただくほうが、足場代を大幅に節約できてお得です。