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アパート・マンションの台風対策｜ゲリラ豪雨の前に確認したい建物のチェックポイント

 

毎年のように発生する台風やゲリラ豪雨。近年は短時間で激しい雨が降るケースも増え、アパートやマンションでも雨漏りや浸水、建物の破損といった被害が各地で発生しています。

 

こうした被害は、自然災害そのものだけが原因とは限りません。

屋根の浮きや外壁のひび割れ、雨どいや排水口の詰まりなど、普段は目立たない小さな不具合が、強風や大雨によって一気に被害へ発展することがあります。

台風が接近してから建物を確認しようと思っても、高所の点検は危険です。また、修繕会社への依頼が集中し、すぐに対応できないことも少なくありません。

 

だからこそ、本格的な台風シーズンを迎える前に建物の状態を確認しておくことが大切です。

今回は、台風やゲリラ豪雨の前に確認しておきたい建物のポイントをご紹介します。

 

 

 

 

台風前の確認が大切な理由

 

 

台風とゲリラ豪雨は、梅雨の長雨とは建物への影響が異なります。

台風では強風と横殴りの雨が建物全体に加わり、ゲリラ豪雨では短時間に大量の雨が降るため、排水設備へ大きな負荷がかかります。

 

建物に劣化がなければ問題なく耐えられる雨風でも、小さな不具合があることで状況は変わります。

例えば、屋根材の浮きは飛散につながり、外壁のひび割れは雨水の侵入口になります。雨どいや排水口が詰まっていれば、雨水を流しきれず、浸水の原因になることもあります。

 

被害が発生してから修繕するよりも、事前に建物の状態を確認し、小さな異常を見つけておくことが被害を抑えるポイントです。

 

 

 

 

強風で被害を受けやすい場所

 

屋根

 

 

屋根は、建物の中でも最も強い風を受ける場所です。

台風では、屋根材の浮きやズレに風が入り込み、一気に剥がれてしまうことがあります。屋根材が飛散すると、自分の建物だけでなく、周囲の建物や車などへ被害が及ぶ可能性もあります。

 

確認したいのは、屋根材の割れやズレ、浮き、棟板金など金属部分の緩みです。

また、屋根材が動いてできた隙間から雨水が入り込むと、天井や壁のシミ、雨漏りにつながります。室内に症状が現れた頃には、屋根内部まで劣化が進んでいるケースも少なくありません。

 

屋根は地上から状態を確認しにくい場所です。無理に上らず、気になる場合は専門業者へ相談しましょう。

 

詳しくは「〜見えにくい場所〜 屋根の修繕の役割」でも紹介しています。

 

 

外壁

 

 

外壁は、雨や風から建物を守る重要な部分です。

ひび割れや塗装の剥がれ、シーリングの劣化を放置すると、横殴りの雨が建物内部へ入り込みやすくなります。

 

また、浮いた外壁材や剥がれかけた塗膜は、台風の強風によって落下する危険もあります。共用部や道路へ落ちれば、入居者や通行人へ影響を及ぼす可能性もあります。

 

外壁を見るときは、

・ひび割れ
・塗装の剥がれ
・外壁材の浮き
・シーリングの切れや隙間

がないか確認しましょう。

 

 

外壁修繕について詳しく知りたい方は、「見た目だけじゃない！外壁修繕の役割」も参考になります。

 

 

 

 

 

大雨で被害を受けやすい場所

 

雨どい

 

 

雨どいは、屋根に降った雨水を集めて排水設備へ流す役割があります。

普段の雨では問題なく流れていても、ゲリラ豪雨のような大量の雨では、少しの詰まりや破損でも排水が追いつかなくなります。

 

落ち葉やゴミがたまっていないか、雨どいが外れたり傾いたりしていないか、継ぎ目に隙間がないかを確認しておきましょう。

雨どいからあふれた水は外壁を伝って流れ、雨漏りや外壁の劣化を招く原因になります。また、屋根から落ちる大量の雨水が建物の基礎まわりへ集中することで、建物への負担が大きくなることもあります。

 

 

雨どいの役割については、「雨どいの役割とは？アパートの建物を守る仕組みと点検のポイント」で詳しく解説しています。

 

 

 

排水口・側溝

 

 

排水口や側溝は、ベランダや共用部、敷地内に降った雨水を外へ流すための設備です。

ゲリラ豪雨では、短時間に大量の雨が降るため、排水口に落ち葉やゴミがたまっているだけでも、水の流れが大きく悪くなります。

 

排水口や側溝にゴミや土砂がたまっていないか、水たまりができやすい場所はないかを確認しておきましょう。

排水が追いつかなくなると、ベランダや共用部に水がたまり、建物内への浸水につながる場合があります。特に道路より敷地が低い建物では、敷地外から流れ込む雨水にも注意が必要です。

 

 

 

 

 

台風が近づく前に確認しておきたいこと

 

 

台風が接近してからでは、安全に確認できる範囲が限られます。

また、管理会社や修繕会社への相談も集中し、希望どおりの日程で対応できないこともあります。

 

そのため、本格的な台風シーズンを迎える前に、

・気になる劣化はないか
・過去に雨漏りや浸水があった場所はないか
・入居者から不具合の報告を受けていないか

を一度整理しておくと安心です。

 

すべてを一度に修繕する必要はありません。まずは建物全体の状態を把握し、優先順位を考えながら対応を進めることが大切です。

 

 

 

 

 

まとめ

 

 

台風やゲリラ豪雨では、強風と大量の雨によって、普段は目立たない建物の不具合が大きな被害につながることがあります。

 

特に確認しておきたいのは、

・屋根
・外壁
・雨どい
・排水口・側溝

の4か所です。

 

屋根材の浮きや外壁のひび割れ、雨どいや排水口の詰まりを早めに見つけることで、屋根材の飛散や雨漏り、浸水などのリスクを抑えやすくなります。

台風が近づいてから慌てて対応するのではなく、天候が落ち着いているうちに建物の状態を確認し、必要に応じて専門業者へ相談しましょう。

 

 

気になることがあれば、お気軽にご相談ください。
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アパート・マンションの鉄部のサビに注意｜夏に進みやすい理由と点検ポイント

アパート・マンションの鉄部は夏にサビが進みやすくなります

 

 

鉄部とはどんな場所のこと？

 

点検しておきたい鉄部のチェックポイント

 

茶色いサビが出ていないか

塗装が剥がれていないか

サビ汁が出ていないか

サビを放置するとどうなる？

 

 

 

 

サビはどのように進行する？

①初期段階

②中期段階

③進行した状態

点検はどのくらいの頻度で行えばいい？

 

 

サビは「修繕」よりも「早めの確認」が大切です

なぜ、修繕をしないといけないの？

建物を長持ちさせるためです！

屋根・外壁の施工の目的は、「見た目を美しくする」のも大事ですが、本来の目的は雨水の侵入を防ぎ大切な収益物件を長持ちさせるために行います。建物内に水が浸入すると断熱材が湿気を含みカビが発生します。
また美観性を上げることで、入居率も上げることができます。
おおよそ築15年前後で大規模修繕を行うオーナー様が多数です。

エアコンの水漏れの原因とは？ドレンホースの詰まりと確認ポイントを解説

 

夏は、マンションでエアコンの使用時間が最も長くなる季節です。そのため、「エアコンから水が漏れています」という入居者から連絡を受けるケースも増えてきます。突然の連絡を受けると、「故障したのだろうか」「すぐに修理を依頼した方がいいのだろうか」と焦ってしまうかもしれません。

 

しかし、エアコンの水漏れは本体の故障だけが原因とは限りません。実際には、エアコンから排出される結露水がうまく流れず、水漏れにつながっているケースも多くあります。原因を知っておくことで、入居者への案内や業者への相談も落ち着いて進められます。

 

今回は、夏にエアコンの水漏れが起こりやすい理由や、オーナーが確認できるポイント、専門業者へ相談するタイミングについて解説します。

 

 

 

エアコンはなぜ水漏れする？

 

 

 

 

エアコンは、部屋の空気を冷やすときに内部で結露水が発生します。この結露水は、室内機の中にある「ドレンパン」と呼ばれる受け皿に集まり、ドレンホースを通って屋外へ排水される仕組みです。普段は意識することのない部分ですが、この排水がスムーズに行われることで、エアコンは正常に運転しています。

 

つまり、室内機から水が漏れていても、必ずしもエアコン本体が故障しているとは限りません。結露水がうまく排水されず逆流した結果、水漏れとして現れているケースも少なくありません。水漏れ＝故障と決めつけず、「排水に問題が起きていないか」という視点を持つことが、原因を考える第一歩になります。

 

 

 

最も多い原因はドレンホースの詰まり

 

 

エアコンの水漏れで最も多い原因が、ドレンホースの詰まりです。ドレンホースは細い排水ホースのため、ホコリや土ぼこり、小さな虫、落ち葉などが入り込むと、水の流れが悪くなります。行き場を失った結露水は室内機へ逆流し、ポタポタと水が落ちたり、壁や床を濡らしたりします。

 

特に、シーズン最初に冷房を使い始めたタイミングで水漏れに気づくケースは少なくありません。長期間使っていなかった間にホース内へ汚れがたまり、夏になって大量の結露水が流れ始めることで、詰まりが表面化するためです。

 

 

ドレンホース以外が原因になることも

 

もちろん、水漏れの原因はドレンホースだけではありません。エアコン内部にホコリやカビが蓄積して排水の流れが悪くなったり、配管の断熱材が劣化して結露が発生したりするケースもあります。

また、室外機や配管の設置状況によっては、排水がスムーズに行われない場合もあります。見た目だけで原因を判断するのは難しいため、無理に原因を決めつけないことも大切です。

 

 

 

 

夏に水漏れが起こりやすい理由

 

 

では、なぜ夏になると水漏れの相談が増えるのでしょうか。理由は、冷房を使う時間と結露水の量が大きく増えるためです。エアコンは部屋を冷やすほど多くの結露水を発生させます。気温や湿度が高い夏は、それだけ排水される水の量も増えます。普段は問題なく流れていたドレンホースでも、小さな詰まりがあると排水が追いつかず、水漏れとして表面化します。

 

また、夏本番になると修理業者やメーカーへの依頼が集中し、点検や修理まで時間がかかることもあります。気温の上昇にともなって起こりやすくなる設備トラブルは、エアコンだけではありません。「気温上昇で起こる設備トラブルとは？5月に確認しておきたい3つのポイント」でも触れているように、暑さが本格化する前の確認が、建物全体のトラブル予防につながります。だからこそ、本格的に暑くなる前の試運転や、排水の状態を確認しておくことが大切です。

 

 

 

 

入居者から「水漏れしています」と連絡があったら

 

 

入居者から連絡を受けたら、まずは状況を整理しましょう。「いつから漏れているのか」「冷房運転中だけなのか」「床や家財に被害は出ていないか」を確認すると、その後の対応がスムーズになります。可能であれば、写真を送ってもらうと状況も把握しやすくなります。

 

そのうえで、オーナーでも確認しやすいポイントがあります。

確認したいポイントは、

①ドレンホースが折れ曲がっていないか
②ホースの先端が土や落ち葉などで塞がれていないか
③冷房運転中にホースから水が少しずつ排出されているか

の3つです。これらは外から確認できる範囲です。

 

一方で、ホース内部の詰まりやエアコン内部の不具合は見た目だけでは判断できません。ホースの奥へ棒を差し込んだり、無理に分解したりすると、ホースの破損や詰まりの悪化につながるおそれがあります。

 

初期対応の考え方は設備トラブル全般に共通する部分も多く、「新規入居者対応③　設備トラブルの対応」でも入居者への伝え方を詳しく解説しています。

 

確認しても原因が分からない場合や、水漏れが続く場合は、専門業者へ相談しましょう。

 

 

 

 

夏本番を迎える前の小さな確認が、大きなトラブルを防ぎます

 

 

エアコンの水漏れは、夏になると起こりやすい設備トラブルのひとつです。しかし、本体の故障だけでなく、ドレンホースの詰まりなど比較的身近な原因で発生するケースも少なくありません。

 

夏本番を迎える前に試運転を行い、冷たい風が出るか、水漏れはないか、ドレンホースの出口から排水されているかを確認しておくだけでも、突然のトラブルを防ぎやすくなります。試運転の具体的な手順は「エアコンの試運転はなぜ必要？夏前に確認しておきたいポイントと不具合対策」でまとめています。

 

設備トラブルは、発生してから対応するより、事前に気づく方が入居者への影響も小さく済みます。「故障した」と決めつける前に、排水の状態も確認する。そんな小さな意識が、スムーズな対応と建物管理につながります。判断に迷う場合は、無理に対応せず、早めに専門業者へ相談しましょう。

 

 

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大規模修繕は何年に一度くらいの周期で工事すべきでしょうか？

最大でも15年に1回は必ず行いましょう！

築後または前回の工事実施から10年～12年くらいが一般的です。
しかし修繕積立金の額・雨漏りの発生など、建物の傷み具合・見た目の見苦しさも考慮して決めるべきです。
修繕計画書があればそれをベースに考えればいいですが、ほとんどのオーナー様は自主管理を行われておりますので、計画が無い方がほとんどです。
これを機会に行うことを前向きに検討してください。

大規模修繕の費用の目安はどれぐらいでしょうか？

戸あたりの工事費は30万以上から120万未満です。

大規模修繕を行う際のオーナー様が悩まれるのは、費用だと思います。しかし、どれぐらいが相場なのかはよくわからないオーナー様がほとんどです。上記のデータでは幅があり過ぎます。理由は工事内容によってまちまちなのでまずはどんな工事が必要なのかをしっかりと見極めましょう。

どんな業者を選べばいいの？

まずは「業者の違い」を知って下さい！

大規模修繕を行う際のオーナー様が悩まれるのは、費用だと思います。 しかし、どれぐらいが相場なのかはよくわからないオーナー様がほとんどです。 上記のデータでは幅があり過ぎます。理由は工事内容によってまちまちなのでまずはどんな工事が必要なのかをしっかりと見極めましょう。

①施工店・ゼネコン業者

収益物件を建てられた会社やゼネコン・工務店と呼ばれるのは総合工事が得意です。
複数の業者の施工管理を行い、工期通りに施工させていきます。

②賃貸管理会社

オーナー様と接点が多い賃貸管理会社です。日々の悩みを相談して解決してくれると思いますが、自社施工しているところは、ほぼおらず下請けに依頼しているケースが多いです。

③大規模修繕 コンサルタント

大規模修繕に特化したコンサルタントがおり、業者の選定なども行ってくれます。多くは自分の知っている会社を選んでおり、適正な判断なのかを見極める必要があります。

④塗装専門店

個人の塗装店から下請け業者に丸投げしているケースと大小さまざまな塗装会社があります。
そして塗装会社に応じて、得意な工事が変わります。得意な建物を確認しましょう。

大規模修繕の工事期間はどのくらいかかりますか？

おおよそ18日～2か月程度です。

大規模修繕の工期は、建物と工事内容によって工期は変わってきます。

世帯数8戸

18日程度の工事期間を予定しております。
【工事内容：外壁塗装+屋根塗装】

世帯数12戸

30日程度の工事期間を予定しております。
【工事内容：外壁塗装+屋根塗装】

世帯数16戸

45日程度の工事期間を予定しております。
【工事内容：外壁塗装+屋上防水】

世帯数20戸

60日程度の工事期間を予定しております。
【工事内容：外壁塗装+屋上防水】

それぞれの工事内容は目安の工事内容になります。
ぜひ参考にしてください。入居者様への説明も必要となります。

大規模修繕の時の入居者様はどうしたらいいの？

そのまま住んでもらって大丈夫です。

大規模修繕をするときに入居者様への対応を気にされる方は多いと思います。
そのまま住むことはできますが、工事中の騒音は必ず発生します。
そのため、着工前に近隣の方へのご挨拶と入居者様説明会を開催し、工事へのご理解を頂いてから着工させていただきます。
洗濯物や私物の移動に関わるベランダ面での作業の問題は特に多く、事前に問題を防ぐために説明会でご案内をさせていただいております。
不明な点等はお気軽にご相談いただき、安心してお任せください。

マンションの屋上防水、劣化に気づいていますか？見えないサインの確認方法

 

 

 

屋上は、外壁と違って、自分から上がらない限り一生目にすることのない場所です。だからこそ、マンションの屋上防水は劣化に気づくタイミングが大きく遅れやすい部分です。

 

 

 

 

屋上に上がったことのあるオーナーは、実は多くありません

 

 

 

 

外壁のひび割れや色あせは、通りを歩くだけで目に入ります。管理を任せているオーナーでも、外観の変化には自然と気づきます。

しかし屋上は違います。屋上に上がる機会は、点検や修繕の相談があったときくらいで、それ以外で自ら足を運ぶオーナーはほとんどいません。屋上は、建物の中でもっとも「見に行かれない」場所です。

 

 

管理を任せているほど、意識から外れていく

 

屋上のことは、管理会社からの報告で知るだけになりがちです。自分の目で確かめる機会をつくらない限り、状態を知らないまま時間が過ぎていきます。

管理を任せているからこそ、こちらから確認しようという意識が働きにくいのです。任せることと、状態を知らないままにすることは、本来別の話です。

 

 

 

 

屋上の防水層の劣化は、見た目には表れません

 

 

屋上を覆う防水層は、経年で少しずつ機能を失っていきます。ところが、劣化が進んでいても表面の見た目はほとんど変わりません。ひび割れや色あせのように、遠目でわかるサインが屋上にはないのです。

 

 

表面と内部のズレ

 

 

 

表面が滑らかに見えても、内部ではすでに水を通しやすい状態になっていることもあります。見た目の印象と、実際の状態がずれやすいのが、屋上という場所の特徴です。

防水層の異常は、実際に近づいて確認しない限り見つかりません。

 

 

 

素人目でわかるサインが少ない

 

 

 

外壁のひび割れは、離れた場所からでも視認できます。一方、防水層の劣化は、しゃがんで表面を見る、押してみるといった近距離での確認をしないと気づきにくいものです。

この差が、屋上を後回しにしやすい理由のひとつになっています。

 

このあたりの劣化の進み方については、「修繕は突然必要になる？〜建物の劣化の進み方〜」でも詳しく解説しています。

 

 

 

見えない場所ほど、進行してから気づく

 

防水層の劣化を放っておくと、やがて雨水が建物内部に入り込みます。

天井のシミや雨漏りとして症状が現れる頃には、防水層の劣化はすでにかなり進んでいます。

 

 

 

天井のシミが出る頃には

 

 

 

表に症状が出てから動くと、修繕範囲は広がり、費用もかさみます。部分的な補修で済んだはずの箇所が、放置している間に全面的な工事に変わることも珍しくありません。気づいたときにはすでに手遅れ、という状況を避けるためには、症状が出る前の段階で異変をつかんでおくことが大切です。

 

雨漏りが起きる仕組みについては、「雨漏り対策に！防水工事の重要性」でまとめています。

 

 

 

 

早く気づくほど、工事の選び方も広がります

 

 

工法を選べる余地

 

 

劣化が軽いうちに見つかれば、防水層の一部だけを直すという選択も可能です。全面的な工事に踏み切る前に、部分補修で様子を見るという判断ができます。

屋上防水にはいくつかの工法があり、施工範囲や下地の状態によって向き不向きがあります。選択肢が複数残っている段階であれば、費用や工期を比べながら決めることができますが、劣化が進んでからでは、対応できる工法がそもそも限られてしまいます。

 

 

時期を選べる余地

 

 

 

次の大規模修繕まで様子を見る、費用の準備を整えてから動く。こうした時期の調整も、劣化が軽いうちなら選べます。反対に、劣化が進んでから見つかった場合は、選べる工法も時期も限られ、費用面でも融通が利きにくくなります。

早い段階で状態を把握しておくことは、工事そのものを回避する話ではなく、選択肢を手元に残しておくための備えだと考えています。

 

 

 

定期的に「上がってみる」ことが、修繕コストを左右する

 

 

屋上の劣化は、進行してから気づくものではなく、進行する前に確認しておくものです。年に一度、屋上の様子を見てもらう。それだけで、防水層の異常を早い段階で見つけられます。

早期に見つかった劣化は、部分的な補修で対応できることが多く、結果的に修繕費用を抑えることにもつながります。逆に、何年も屋上を確認していない物件ほど、次に手をつけるときの規模が大きくなりがちです。

 

屋根や屋上のように見えにくい場所の役割については、「〜見えにくい場所〜 屋根の修繕の役割」でも触れています。

 

 

確認の手間は、大きな工事より軽い

 

 

屋上を見てもらうこと自体は、大がかりな準備が必要な作業ではありません。数十分の確認で終わることも珍しくなく、負担としては決して大きくありません。それに比べて、劣化が進んでからの工事は、期間も費用も比べものにならないほど大きくなります。手間の小ささと、得られる安心を天秤にかければ、定期的に確認しておく方が理にかなっています。

 

見えない場所ほど、後回しにされがちです。しかし、見えないからこそ、定期的に確認する価値があります。

 

 

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